两家代理巨头连亏五年，累计亏损近50亿元。
中房报记者 曾冬梅 广州报道
2025年，全国新建商品房销售规模进一步收缩，房企的经营业绩持续承压，相关产业链的上市公司也还未熬出头。
4月3日，首家A股上市房地产综合服务商——深圳世联行集团股份有限公司（以下简称“世联行”，002285.SZ）发布2025年年报，期内，该公司实现-6.5亿元的归属母公司净利润。自2021年以来，该公司已经连续5年亏损，归属母公司净利润亏损合计超过26亿元。
国内首家上市房地产代理商——合富辉煌集团控股有限公司（以下简称“合富辉煌”，00733.HK）同样连亏5年。2025年，该公司的股东应占亏损约3亿港元，过去5个财年，共亏了22.36亿港元。
据了解，早在2020年世联行就已觅得“金主”，虽背靠珠海国资，但“上市公司+国有平台”的优势并未能转化为业绩的助力。合富辉煌也找了外援，于2023年引入碧桂园服务为第二大股东，2025年又推动旗下合富置业加入贝壳平台，不过至今还没找到破局之路。
两家代理公司连亏5年
世联行的业绩报告显示，2025年，该公司实现营业收入19.51亿元，同比下降约20%，归属母公司净利润-6.5亿元，亏损同比扩大了约228.6%。
利润大幅下滑的主要影响因素包括，缩减非核心地区的业务，大交易业务收入同比下降27.48%，导致毛利随之减少，影响当期利润。期内，该公司对各项资产进行减值测试，计提信用减值损失及资产减值损失同比增加1.28亿元，金融资产评估确认的公允价值变动损失同比增加1.1亿元，而确认的租赁终止处置收益则同比减少4258.22万元。
世联行的大交易业务主要包括案场代理业务、分销业务和营销顾问业务。在2021年的行业规模高点，该公司的已结算销售额达到3134.79亿元，业务收入24亿元。而2025年，其已结算销售额已下滑至611.56亿元，案场代理业务收入仅约4.4亿元。
除了因行业规模收缩造成的收入下滑，各项资产计提减值也在不断侵蚀世联行的净利润。该公司透露，自2021年以来，受房地产行业深度调整影响，部分地产公司资金链承压、经营陷入困境，为此，2021年至2025年，其合计计提信用减值损失及资产减值27.2亿元，导致2021年至2025年的归属母公司净利润合计亏损26.2亿元。截至2025年底，世联行累计未弥补亏损约10.9亿元，超过实收股本总额的三分之一。
2025年，合富辉煌实现约5.99亿港元的营业额，同比下跌约37%，股东应占亏损约3亿元，同比小幅扩大。物业代理业务是该公司的主要收入来源，贡献了总营业额的98%，金融服务业务的收入占比2%。对于亏损原因，该公司言简意赅，表示因房地产市场整体低迷及物业代理行业竞争激烈，导致物业代理业务收入减少。
合富辉煌曾经是行业头部的代理机构之一，2021年的业务网络覆盖了200多个城市，代理项目超过2100个，二手分行数目约310间，是一众知名房企的紧密合作伙伴。2021年全年，该公司的新房销售额约6080亿港元，总销售面积3300万平方米，物业代理营业额近70亿元。2025年，其房屋销售成交金额已收缩至505亿港元，代理项目400个，特许经营二手分行数目仅剩70间。过去5年，该公司的利润指标持续受压，2021年至2025年的股东应占亏损分别为5.45亿港元、5.8亿港元、5.31亿港元、2.8亿港元及3亿港元。
合纵连横也挡不住经营颓势
世联行的吉祥物是一只恐龙，该公司创始人陈劲松说，这是为了时刻提醒自己，恐龙虽然生长得很快，但是一定要适应环境的变化，否则这个物种就灭绝了。
2017年前后，为了成为一家世界级的不动产服务企业，世联行进行了大规模的多元化探索，包括长租公寓、商业、产业园的运营，不动产交易综合服务、新房联卖交易平台等。孤军奋战3年后，面对激烈的市场竞争和持续的资金投入需求，陈劲松坦言力有不逮。为了适应新形势，他引入了一位强援，2020年7月，大横琴集团收购了世联行15.9%的股份，成为其第二大股东和单一拥有表决权比例最高的股东。世联行的实控人也因此变更为珠海市横琴新区国资委。
当时，陈劲松表示，珠海国资的入主，实现了该公司国企背景、民营机制、专业团队的愿景。大横琴集团是横琴新区开发建设的骨干国有企业，也是横琴新区的“城市运营商+产业发展商”。该公司透露，未来双方将整合优势资源，充分发挥“上市平台＋国有平台”优势，在产业园区运营、资产运营管理、产业招商服务等领域深入开展合作。
大横琴集团入主不久，中国的房地产行业便进入了深度调整的周期，国有平台也托不住世联行持续下滑的经营业绩。2024年初，陈劲松曾反思对市场下行期间的清收难度和资产减值预估不足，对市场回暖的预期过于乐观，因此在行动上不甚坚决和迅速。
4月4日，世联行在公告中表示，未来将采取聚焦核心业务，提升盈利能力，将中高层绩效工资与利润、现金流挂钩，剥离低效资产，加强应收款项管理，盘活资产等措施，尽快扭转亏损局面。
过去几年，合富辉煌也曾尝试通过强强联合的方式扩大市场占有率。早在2018年，该公司就与保利发展成立了合资公司，约定两家公司的所有一手、二手物业代理业务都由这个合资公司独家经营。只是磨合了4年多效果依然不佳，双方最终在2022年4月宣布分道扬镳。与保利发展分手后，合富辉煌很快就加深了与其他战略合作伙伴的关系。
2020年，碧桂园服务收购了合富辉煌约3.53%的股份，成为其财务投资者。2022年11月，该公司斥资2.33亿港元将持股比例增加至25%，一举成为合富辉煌的第二大股东，此后还派出了朱荣斌、高斌分别担任其董事会主席、总裁。1年后，碧桂园服务透露，有意再收购合富辉煌约10.63%的股份，一旦交易落实，将成为后者的第一大股东。
不过，随着房地产市场的风云变幻，2024年初，双方宣布终止上述潜在股权交易。很快，朱荣斌离职，合富辉煌的创始人扶伟聪重新接过董事会主席的担子。当时，合富辉煌表示，逆境中再次掌舵的扶伟聪将延续以长期主义引领该公司穿越周期，向上生长。
在扶伟聪回归前，合富辉煌的净利润已经连亏了3年，他上任后依然没能止住跌势，但亏损额度有所收窄。在新房市场规模持续压缩的背景下，他期望从二手房市场寻得突破口，2025年，合富辉煌旗下的房地产交易服务平台——合富置业在广州的60门店与贝壳达成合作，使用后者的线上资源。但2025年的业绩报告中，合富辉煌并未提及二手房业务的表现，合作效果不得而知。
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